La valorisation d’un hôtel ne s’improvise pas. Entre les spécificités comptables du secteur, la pondération des performances opérationnelles et les méthodes propres à l’immobilier hôtelier, le multiple EBITDA en hôtellerie obéit à des règles précises que tout cédant ou repreneur doit maîtriser avant d’entrer en négociation. Cet article détaille les coefficients applicables en 2026, les méthodes complémentaires et les facteurs qui font varier la valorisation d’un hôtel à l’autre.
- 1 Pourquoi l’EBITDA est l’indicateur central en hôtellerie ?
- 2 Les multiples EBITDA en hôtellerie en 2026
- 3 Les indicateurs spécifiques à la valorisation hôtelière
- 4 Exemple de valorisation complète d’un hôtel 3 étoiles
- 5 Les facteurs qui font varier le multiple
- 6 EBITDA hôtellerie vs EBITDA restauration : les différences
- 7 Les autres méthodes de valorisation en hôtellerie
Pourquoi l’EBITDA est l’indicateur central en hôtellerie ?
En hôtellerie, l’EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation and Amortization) s’impose comme la mesure de référence car il neutralise les effets de la structure financière et de la politique d’amortissement, deux éléments qui varient fortement selon que le fonds de commerce est loué, en crédit-bail ou détenu en pleine propriété. L’EBITDA mesure donc la performance opérationnelle brute de l’exploitation hôtelière.
En pratique, on distingue systématiquement la valeur des murs (immobilier) et la valeur du fonds de commerce (exploitation). La valorisation par multiple EBITDA porte sur le fonds de commerce. Si les murs sont inclus dans la transaction, on additionne les deux valeurs ou on raisonne en valeur globale hôtelière.
Les multiples EBITDA en hôtellerie en 2026
Les multiples observés sur le marché français de la cession hôtelière en 2026 varient selon le type d’établissement, la localisation et le niveau de performance :
| Type d’hôtel | Multiple EBITDA fonds de commerce | Multiple EV/CA | Taux EBITDA typique |
|---|---|---|---|
| Hôtel économique (1-2 étoiles, chaîne) | 5x à 8x | 1x à 2x | 25 à 35 % |
| Hôtel milieu de gamme (3 étoiles) | 7x à 10x | 1,5x à 2,5x | 28 à 38 % |
| Hôtel haut de gamme (4 étoiles) | 9x à 14x | 2x à 4x | 30 à 42 % |
| Hôtel de luxe (5 étoiles, palace) | 12x à 20x+ | 3x à 6x | 32 à 50 % |
| Hôtel-restaurant indépendant (rural) | 4x à 7x | 0,8x à 1,5x | 18 à 28 % |
| Hôtel boutique urbain (Paris, Lyon) | 10x à 16x | 2x à 5x | 30 à 45 % |
Sources : données Cushman & Wakefield, JLL Hotels & Hospitality, Deloitte European Hotel Transactions 2025-2026, BPI Hôtellerie 2026.
Les indicateurs spécifiques à la valorisation hôtelière
En hôtellerie, la valorisation ne s’arrête pas au multiple EBITDA. Trois indicateurs opérationnels complètent systématiquement l’analyse :
Le RevPAR (Revenue Per Available Room)
Le RevPAR mesure le chiffre d’affaires hébergement généré par chambre disponible, qu’elle soit occupée ou non :
RevPAR = Taux d’occupation × Prix moyen par chambre (ADR)
En France en 2025-2026, les RevPAR moyens observés sont :
| Marché | RevPAR moyen 2025 (€) | Évolution vs 2024 |
|---|---|---|
| Paris intramuros | 145 à 220 € | +4 à +8 % |
| Grande ville de province (Lyon, Bordeaux, Nantes) | 75 à 110 € | +3 à +6 % |
| Ville secondaire | 45 à 70 € | +1 à +4 % |
| Zone touristique littorale | 60 à 130 € (forte saisonnalité) | +2 à +5 % |
| Zone rurale / montagne | 35 à 65 € | stable à +2 % |
Le GOP (Gross Operating Profit)
Le GOP est l’équivalent hôtelier de l’EBE. Il représente le résultat opérationnel brut avant loyer, intérêts et amortissements. C’est la base utilisée par les fonds hôteliers et les grandes chaînes pour leurs valorisations internes. Un GOP margin de 30 à 40 % est considéré comme sain pour un hôtel 3-4 étoiles en France.
La valeur à la chambre
La valeur par chambre (ou « key money ») est un référentiel complémentaire fréquemment utilisé dans les transactions hôtelières, notamment pour les murs :
| Type d’hôtel / localisation | Valeur fonds de commerce par chambre | Valeur murs par chambre (si inclus) |
|---|---|---|
| Hôtel 3 étoiles Paris | 40 000 à 80 000 € | 150 000 à 350 000 € |
| Hôtel 4 étoiles Paris | 80 000 à 180 000 € | 300 000 à 700 000 € |
| Hôtel 3 étoiles province | 20 000 à 45 000 € | 60 000 à 150 000 € |
| Hôtel indépendant rural | 8 000 à 25 000 € | 40 000 à 100 000 € |
Exemple de valorisation complète d’un hôtel 3 étoiles
Prenons un hôtel 3 étoiles de 40 chambres en ville de province, exploité en fonds de commerce :
| Données financières | Montant |
|---|---|
| Chiffre d’affaires hébergement | 780 000 € |
| Chiffre d’affaires restauration | 180 000 € |
| CA total | 960 000 € |
| Charges opérationnelles (personnel, énergie, linge, etc.) | 620 000 € |
| Loyer (bail commercial) | 72 000 € |
| EBITDA (hors loyer) | 340 000 € |
| EBITDA margin | 35,4 % |
| Taux d’occupation moyen | 72 % |
| RevPAR | 85 € |
Application des multiples :
- Multiple bas (8x) : 340 000 x 8 = 2 720 000 €
- Multiple médian (9x) : 340 000 x 9 = 3 060 000 €
- Multiple haut (11x) : 340 000 x 11 = 3 740 000 €
La fourchette de valorisation du fonds de commerce se situe entre 2,7 M€ et 3,7 M€. À RevPAR de 85 €, la valeur par chambre est cohérente : 3 060 000 / 40 = 76 500 € / chambre, en ligne avec les barèmes province pour un 3 étoiles bien situé.
Les facteurs qui font varier le multiple
Le multiple retenu lors d’une transaction hôtelière dépend de nombreux paramètres :
| Facteur | Impact sur le multiple |
|---|---|
| Localisation premium (Paris, Côte d’Azur, Alpes) | +1x à +3x |
| Contrat de franchise ou affiliation chaîne (Accor, Best Western) | +0,5x à +1,5x |
| Taux d’occupation supérieur à 75 % | +0,5x à +1x |
| Travaux de rénovation récents (moins de 5 ans) | +0,5x à +1x |
| EBITDA en croissance sur 3 ans | +0,5x à +1x |
| Dépendance forte au dirigeant | -1x à -2x |
| Bail précaire ou loyer en forte hausse | -1x à -2x |
| Travaux importants à prévoir | -1x à -3x |
EBITDA hôtellerie vs EBITDA restauration : les différences
L’hôtellerie et la restauration ont des structures d’EBITDA très différentes. Un hôtel génère en général des marges EBITDA plus élevées (30 à 45 %) qu’un restaurant pur (15 à 25 %), car les coûts variables par chambre sont plus faibles que les coûts variables par couvert. C’est pourquoi les multiples hôteliers sont structurellement supérieurs. Pour la comparaison avec la restauration, consultez notre article sur le multiple EBITDA restauration.
Pour comparer avec d’autres secteurs, notre tableau synthétique multiples EBITDA par secteur en 2026 donne une vue d’ensemble complète.
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Les autres méthodes de valorisation en hôtellerie
En complément de la méthode par multiple EBITDA, les professionnels de la transaction hôtelière utilisent :
- La méthode par le RevPAR capitalisé : RevPAR annuel x nombre de chambres x multiple (de 12 à 20 selon localisation)
- La méthode patrimoniale (si les murs sont inclus) : valeur vénale des murs + valeur du fonds de commerce
- La méthode DCF : actualisation des cash flows sur 7 à 10 ans, utilisée par les fonds d’investissement hôteliers
- La méthode par la CAF : pour les dossiers de reprise bancaire, la banque calcule la valorisation par la CAF pour vérifier la capacité de remboursement
Pour comprendre les fondamentaux de la valorisation d’entreprise, lisez notre guide général sur comment est calculée la valeur d’une entreprise.
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