Le secteur de la propreté représente plus de 20 milliards d’euros de chiffre d’affaires annuel en France, avec environ 18 000 entreprises dont une majorité de PME. La valorisation d’une entreprise de nettoyage suit des règles spécifiques liées à la nature des contrats, aux marges du secteur et au rôle clé du dirigeant. Voici les méthodes et multiples actuellement utilisés sur le marché de la cession en 2026.
- 1 Les spécificités de valorisation du secteur propreté
- 2 Multiples de valorisation en entreprise de nettoyage (2026)
- 3 La méthode principale : valorisation par l’EBITDA retraité
- 4 Exemple chiffré de valorisation
- 5 Valorisation par le chiffre d’affaires : la règle du pouce dans la propreté
- 6 Nettoyage spécialisé : les segments à forte valeur
Les spécificités de valorisation du secteur propreté
Avant d’appliquer des multiples, il faut comprendre ce qui détermine la valeur d’une entreprise de nettoyage :
- La qualité du portefeuille de contrats : contrats pluriannuels ou marchés publics récurrents = valorisation élevée ; clientèle volatile = décote
- Le taux de renouvellement des contrats : un taux de fidélisation client supérieur à 85 % est un signal très positif
- La concentration client : si un seul client représente plus de 30 % du CA, c’est un risque majeur qui fait baisser le multiple
- La qualification des équipes et la capacité à opérer sans le dirigeant
- Les certifications : ISO 14001, NF Environnement, label Ecocert constituent des atouts valorisants
Multiples de valorisation en entreprise de nettoyage (2026)
| Type d’entreprise / profil | Multiple EBITDA | Multiple CA | EBITDA margin typique |
|---|---|---|---|
| Petite structure (CA < 500 k€, dirigeant-opérateur) | 2x à 4x | 0,3x à 0,6x | 8 à 15 % |
| PME standard (CA 500 k€ à 3 M€) | 4x à 6x | 0,4x à 0,8x | 10 à 18 % |
| PME avec contrats pluriannuels et management en place | 5x à 8x | 0,6x à 1x | 12 à 20 % |
| ETI propreté (CA > 5 M€, multisites) | 6x à 9x | 0,7x à 1,2x | 12 à 22 % |
| Nettoyage spécialisé (industrie, salles blanches, décontamination) | 6x à 10x | 0,8x à 1,5x | 15 à 25 % |
Sources : Fédération des Entreprises de Propreté (FEP), Argos Mid-Market 2025, données BPI France secteur services aux entreprises.
La méthode principale : valorisation par l’EBITDA retraité
L’EBITDA normatif retraité est la base de valorisation pour une entreprise de nettoyage. Les retraitements spécifiques au secteur propreté sont :
| Retraitement | Sens | Justification |
|---|---|---|
| Rémunération du dirigeant | Ajustement à la hausse ou à la baisse | Comparer à un directeur salarié équivalent (55 à 80 k€) |
| Véhicules personnels passés en charges | À déduire de l’EBITDA normatif | Avantages en nature non récurrents liés au dirigeant |
| Coûts de démarrage de nouveaux contrats | À neutraliser si one-shot | Charges d’achat de contrats non récurrentes |
| Contrats perdus depuis la clôture | Réduction du CA normatif | Ajustement du CA et de l’EBITDA en conséquence |
| Nouveaux contrats signés post-clôture | Hausse du CA normatif | Ajouter si démarrés et facturés |
Exemple chiffré de valorisation
Une entreprise de nettoyage de bureaux et locaux commerciaux, CA 1 800 000 €, basée en région parisienne :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Chiffre d’affaires | 1 800 000 € |
| Charges de personnel (agents + encadrement) | 1 206 000 € |
| Fournitures et produits | 90 000 € |
| Autres charges (véhicules, assurances, frais généraux) | 144 000 € |
| EBITDA brut | 360 000 € |
| Retraitement rémunération dirigeant (de 120 k€ à 70 k€ marché) | +50 000 € |
| Retraitement véhicule dirigeant | +8 000 € |
| EBITDA retraité normatif | 418 000 € |
Profil : 12 contrats de plus de 12 mois dont 4 marchés publics, taux de fidélisation 88 %, management autonome. Multiple retenu : 6x.
- Valeur d’entreprise : 418 000 x 6 = 2 508 000 €
- Dettes nettes : 85 000 €
- Valeur des titres : 2 423 000 €
Vérification par le multiple CA : 1 800 000 x 0,72 (multiple retenu) = 1 296 000 €. L’écart avec la méthode EBITDA s’explique par la marge élevée de cet exemple (23,2 % d’EBITDA margin) : dans ce cas, la méthode EBITDA est plus favorable et plus pertinente.
Valorisation par le chiffre d’affaires : la règle du pouce dans la propreté
Dans les petites transactions (CA inférieurs à 500 000 €), les praticiens utilisent souvent une règle empirique basée sur le CA mensuel :
Valeur de cession = CA mensuel x coefficient
| Type de contrats | Coefficient CA mensuel |
|---|---|
| Contrats annuels reconductibles, clients stables | 8 à 12 mois de CA |
| Contrats ponctuels ou clients volatils | 3 à 6 mois de CA |
| Marchés publics pluriannuels | 12 à 18 mois de CA |
Cette règle est souvent utilisée en complément de la méthode EBITDA pour un premier cadrage rapide. Elle ne remplace pas une valorisation rigoureuse. Pour les problèmes de dépendance au dirigeant dans la propreté, consultez notre article sur comment optimiser la valeur de son entreprise avant cession.
Nettoyage spécialisé : les segments à forte valeur
Certains créneaux de la propreté affichent des marges et des multiples nettement supérieurs à la propreté tertiaire classique :
- Nettoyage industriel et agroalimentaire : normes HACCP, agréments spécifiques, marges 18 à 28 %
- Décontamination et intervention sur sinistres : marges 25 à 40 %, forte barrière à l’entrée
- Nettoyage de salles blanches (industrie pharmaceutique, microélectronique) : marges 20 à 35 %
- Façade et vitrerie en hauteur : qualification cordistes, marges 22 à 35 %
Pour en savoir plus sur les performances financières du secteur, consultez notre article gains potentiels d’une entreprise de nettoyage. Pour comparer avec d’autres secteurs de services, voir notre tableau multiples EBITDA par secteur 2026.
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